arrow to nowhere

Е. Короткова

Капитализм.ру — бессмысленный и беспощадный

Руководитель центра городской экономики КБ "Стрелка" Елена Короткова в колонке в газете "Коммерсант" написала, что социальная ориентированность государства мешает развитию центральных районов Москвы.

В качестве примера она привела пенсионеров и людей с низкими доходами, которые не могут позволить себе жить в центре города, но живут там благодаря помощи государства.

"Так, пенсионеры в России освобождены от уплаты налога на имущество, что позволяет условной пенсионерке без проблем жить в шестикомнатной квартире в высотке на Котельнической набережной. Если бы налог на имущество существовал, то содержание такого жилья оказалось бы для нее слишком дорогим", - пишет Короткова.

Это, по словам Коротковой, вынудило бы ее принять "единственное верное в этой ситуации решение - переехать в более дешевую квартиру, сдав жилье платежеспособной аудитории".

Это заявление вызвало резкую негативную критику в социальных сетях. Петр Шкуматов, возглавляющий общество "Синие ведерки", написал, что "под личиной урбанизма прячется махровый фашизм".

Урбанистов из конструкторского бюро, которое разрабатывало концепции программ "Моя улица" и парка "Зарядье" для московских властей, обвиняли в непрофессионализме. Согласно данным журнала Inc, в год "Стрелка" зарабатывает около 120 млн рублей чистой прибыли на городском консалтинге.

Короткова и пресс-служба КБ "Стрелка" не ответили на запрос Би-би-си.

Короткова в своей заметке размышляет о джентрификации - этот термин описывает процесс возрождения целых кварталов и районов города благодаря притоку в них более богатых жителей и выселению бедных. В итоге в районе начинают расти цены на недвижимость, появляются другие виды бизнеса. И район становится элитным.

Короткова не критикует эту концепцию.

Но у других урбанистов возникают сомнения в том, что от джентрификации город только выигрывает.

Плюсы и минусы джентрификации

Благодаря джентрификации растет стоимость жилья и соответственно больше налогов поступает в бюджет, но при этом джентрификация убивает всю городскую среду, полагает замдекана Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Вера Леонова. Это касается, в первую очередь, малого бизнеса - "кафешек, недорогих ресторанчиков, магазинов, ремонта обуви и прочего".

"Остоженка в этом плане прекрасный пример - там нет ничего, кроме дорогого жилья", - объясняет Леонова. Остоженка расположена в так называемом районе "золотой мили", где стоимость квадратного метра жилья одна из самых высоких в Москве.

Знакомая корреспондента Би-би-си, проживавшая ранее в малоэтажном доме в районе Остоженки, рассказала, что ей приходилось ездить на нескольких автобусах, чтобы купить недорогие продукты. Потом квартиры в ее доме стал скупать обеспеченный человек, и она без колебаний продала свое жилье. Денег, которые ей предложили, хватило на трехкомнатную квартиру на юге Москвы и однокомнатную там же.

"Джентрификация - это не только облагораживание облика города, но зачастую и драма для жителей многих современных городов, - говорит Алексей Новиков, глава компании Habidatum, которая занимается городскими данными, член попечительского совета Института экономики города. - Это происходит повсюду. Посмотрите на Сан-Франциско: где теперь яркая, замечательная интеллигентская тусовка, составлявшая украшение городского сообщества? Переехала в соседний Окленд. Можно сказать, половина города взяла и переехала в другое место. Это жизненная драма, но это естественный процесс".

Но, по его словам, джентрификация не должна превращаться в борьбу с пенсионерами. Во многих мегаполисах власти стараются смягчить этот процесс, строя разнообразное жилье в центре города и выдавая адресные жилищные субсидии. Так, в уже сложившихся районах с низко- и среднеэтажной застройкой возводят высотные доминанты с более дешевым жильем. Но, к примеру, в Сан-Франциско власти не разрешают увеличивать плотность застройки.

В российских городах ситуация особая, объясняет Алексей Новиков: уровень доходов населения не соответствует качеству недвижимости, доставшейся людям в результате приватизации. "Введение жесткого налога на недвижимость может привести к геттоизации, социальному расслоению и общему снижению качества жизни", - говорит эксперт. По его мнению, попытка форсированного ввода современной системы налогообложения недвижимости без учета социального аспекта может дискредитировать эту инициативу и отложить её на долгие годы.

Как на это смотрят в мире?

Джентрификация - довольно хорошо изученное явление. Через этот процесс прошли крупнейшие города мира, такие как Берлин, Лондон, Нью-Йорк и Сеул.

Русская служба Би-би-си изучила несколько исследований о последствиях этого процесса. Их результаты противоречивы.

С одной стороны, джентрификация оказывает очень благоприятное влияние на города и районы. Группа исследователей из Массачусетского технологического университета в 2017 году опубликовала анализ - как изменилась ситуация в Кембридже после того, как власти в 1994 году ослабили регулирование рынка аренды, что запустило процесс джентрификации. В городе снизился уровень преступности, а цены на недвижимость выросли.

Ученые из Университета Чикаго в 2010 году проанализировали рост цен на недвижимость в разных городах США за несколько десятилетий. Оказалось, что в городах быстрее всего росли цены в тех бедных районах, которые прилегают к дорогим и богатым. Экономисты объясняют это просто: богатые предпочитают селиться рядом с богатыми. Цены в бедных районах, которые находятся в отдалении, почти не росли - фактически они оставались вне процесса джентрификации.

Одним из негативных последствий джентрификации является разделение горожан по национальному признаку и уровню дохода.

Еще одним последствием является то, что растет стоимость жизни в таких городах, а от этого страдают бедные семьи, которым сложно уехать.
Где живут московские пенсионеры

Полных исследований о социально-демографическом составе жителей московских районов в последнее время не публиковалось.

По статистике, опубликованной в 2013 году на портале открытых данных Москвы (сейчас доступна на сайте проекта gisgeo.org), доля пенсионеров в центре Москвы выше, чем в среднем по городу. В Центральном округе столицы 43,1% населения - пенсионного возраста, а в среднем по городу - на 5 процентных пунктов меньше (37,1%). Больше всего пенсионеров в Хамовниках, куда входит и район улицы Остоженка - почти половина.

Неясно, проживают ли пенсионеры в этих районах или сдают свое жилье, хотя по-прежнему там прописаны. Но, очевидно, многие из них не продают свою недвижимость. Возможно, как раз потому, что отсутствие налогового бремени позволяет хорошо зарабатывать на их собственности.

Но поскольку более свежей статистики нет, неясно, сколько пенсионеров могли отказаться от жизни в центре.

Районы Москвы с наибольшей долей пенсионеров

Район Округ Доля пенсионеров Стоимость жилья, тыс. рублей за кв. м
Хамовники Центральный 48,5 296
Алексеевский Северо-Восточный 48,3 192
Мещанский Центральный 47,2 263
Аэропорт Северный 46,3 202
Сокол Северный 46,1 202
Марьина Роща Северо-Восточный 45,9 189
Щукино Северо-Западный 45,7 161
Измайлово Восточный 44,6 145
Дорогомилово Западный 44,3 252
Покровское-Стрешнево Северо-Западный 44,2 161
Бабушкинский Северо-Восточный 44,1 147
Таганский Центральный 43,8 271
Арбат Центральный 43,8 335
Сокольники Восточный 43,7 196
Беговой Северный 42,9 230
Источник: gisgeo.org (данные портала открытых данных Москвы), irn.ru

Районы Москвы с наименьшей долей пенсионеров

Район Округ Доля пенсионеров Стоимость жилья, тыс. рублей за кв. м
Куркино Северо-Западный 18 148
Северный Северо-Восточный 19,9 131
Южное Бутово Юго-Западный 21,1 118
Косино-Ухтомский Восточный 21,4 129
Некрасовка Юго-Восточный 21,8 126
Молжаниновский Северный 23,1 148
Крюково Зеленоградский 25,7 99,5
Ново-Переделкино Западный 27,3 121
Новокосино Восточный 27,9 129
Северное Бутово Юго-Западный 27,9 126
Митино Северо-Западный 28,1 140
Выхино-Жулебино Юго-Восточный 28,4 123
Москворечье-Сабурово Южный 28,4 139
Марьино Юго-Восточный 28,8 131
Братеево Южный 28,8 129